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“明星”项目落地走形成问政重点之后 鑫苑灵山湾·龙玺更危险了

发布时间:2020-09-02 22:32:02 来源: 作者:[!--aa--] 编辑:
 

8月26日,问政青岛栏目聚焦西海岸新区,对于就近入学难、明星项目落地走形、部分小区房屋质量差等问题展开问政。在问政结束后,西海岸新区也是迅速行动,对于相关问题立即整改。

除了被曝光的项目外,西海岸“明星”项目落地走形的情况仍有不少,其中以占据灵山湾黄金地段的鑫苑灵山湾·龙玺最为突出。2017年拿地时,企业承诺要为西海岸打造“中国数都”,但是三年时间过去了,大数据产业基地建设缓慢,而“青岛慧据智慧家园”则以灵山湾·龙玺的名称开盘销售。

当西海岸新区开始严厉整顿这一类问题项目之后,鑫苑灵山湾·龙玺的命运也变得扑朔迷离。

“中国数都”命运多舛

惠普全球大数据项目,于2014年10月确定落户青岛西海岸新区灵山湾影视文化产业区,2015年9月正式开工建设。从主流媒体的宣传中,我们得知这个计划总投资220亿元的惠普全球大数据应用研究及产业示范基地项目是青岛市重点战略性产业项目。项目主要建设全球大数据应用研究中心、大数据处理中心、大数据测试中心、全球战略伙伴智慧产业实验区等惠普研发机构。

然而,在开工之后,我们就很少听到关于这个大数据项目的消息,惠普全球大数据悄然变成了惠与软件大数据项目。2017年5月,鑫苑置业旗下的杭州慧苑投资管理合伙企业通过收购青岛慧与软件全球大数据基地拉开了“中国数都”建设大幕,然而后期走势却大大出乎人们意料。

3年的时间过去了,我们今天再来探访这个项目,结果让人唏嘘不已。一方面,C2地块的商品房建设迅速,所谓的洋房产品已经封顶,而且一期已经开盘,二期也正在火爆加推。因为地理位置优越,所以高价卖房的开发商如果能够将商品房售出,便会赚一个盆满钵满。

另开发商青岛慧据智慧城市产业发展有限公司49%股权。这个大数据项目开始逐渐变味了。

2017年的6月9日,慧与全球大数据应用研究中心高调开工。在开工仪式上,开发企业曾经表示将建设大数据行业的“贝尔实验室”,一方面,预计2019年底交付使用的大数据应用研究中心的围挡已经破败不堪,工地上十分冷清,能够投入使用我们不得而知,置业顾问们则是连惠与这个名号也不提了。

出现这种情况,我们其实不该感到意外。这种以大数据中心的名义拿地,然后以卖商品房为目的的手法,已经不是第一次出现。

专业人士提出强烈质疑

在知乎上,许多从事软件工作的专业人士,对于这个项目提出了自己的质疑。经过他们调查发现,这种相同名号的大数据中心在山东省其它地方也都存在,但是在惠普的中英文网站上却都没有相关信息。

对于这个问题,众多的回答中,有一位网友给出了一针见血的答案,这个项目的公众号,曾经发布了一则喜报:“中国数都”荣获青岛市2019年值得期待的楼盘!

对于楼盘这个词,我相信大家就不难理解了。我们从这条推送上,也可以明白,“中国数都”这个“羊头”之下,卖得到底是什么肉了!

据CRIC系统显示,6幅地块,总建面53.1万㎡,被青岛慧据智慧城市产业发展有限公司竞得的成交总价仅为15亿元,在寸土寸金的灵山湾核心区,这个价格可以说十分低廉。该企业能以如此低廉的价格拿地,与其产业承诺不无关系,但是现实是大数据产业基地承诺迟迟不兑现,但是房子却开始进入了快销期。

“这样以产业为名,低价拿地搞开发。但是最终却无法兑现产业引入承诺的房企,政府部门同样应该启动追责,把优质地块收回,交给真正的科技企业。”业内人士评论说。

鑫苑地产内忧外困

对于购房者来说,开发商以什么手段拿地似乎无关紧要,只要花了毕生积蓄的房产能交付就可。

只是,作为一家地产商,鑫苑近几年来也是内忧外患不断。根据《每日财报》的消息,总裁李尚荣已从鑫苑集团离职。值得注意的是,李尚荣于去年10月正式入职鑫苑,不到一年便与鑫苑分道扬镳。而在此之前,鑫苑集团总裁为张立洲,更早之前的总裁为王信琦,同样在未满三年的情况下离开。

在《每日财报》看来,在总裁频繁变动背后,凸显的是鑫苑集团的是无限焦虑。想依靠外援实现成功转型却欲求不满,求之不得。增收不增利的背景之下,2020年一季度的净亏损,又让负债高企的鑫苑集团流动性越发捉襟见肘。

根据时代周报名为《开年不利6亿融资被终止 鑫苑系遭股债双击》报道显示,今年年初,房企纷纷开启融资行情,无论是发行美元债、公司债或是资产证券化项目,均积极融资“补充弹药”。但鑫苑置业(NYSE:XIN)的ABS项目融资却成为其中少有的失败案例。

据上交所信息披露,1月16日,鑫苑置业购房尾款ABS项目被“终止”。该产品拟发行金额为6亿元,发行人为鑫苑(中国)置业有限公司,承销商为首誉光控资产管理有限公司。鑫苑置业ABS融资项目被终止或与其高杠杆运行有关。

2019年11月,惠誉评级在报告中表示,由于鑫苑置业杠杆率在2019年上半年飙升至61%,并将维持在50%以上的高位,因此将其评级下调。此前标普也将其评级下调。

Wind数据显示,到2019年三季末,鑫苑置业的资产负债率高达90.01%,超过了房企资产负债率80%的安全线。

从营业收入也可以看出,鑫苑置业属于一家中小型房企。2019年上半年内,鑫苑置业总营业收入为38.04亿元,其中房地产销售收入为35.44亿元,占比达到90.17%。2019年11月4日,惠誉评级发布报告称,将鑫苑置业的违约评级展望从稳定调整为负面,并确认该公司评级为“B”。惠誉评级认为,鑫苑置业的杠杆率已经从2016年的45%上升至2018年上半年的58%。此外,鑫苑置业的利润率还低于与之规模相似、评级处于“B”区间的同业公司。2019年10月18日,标普全球评级也将鑫苑置业旗下的子公司鑫苑地产评级下调至负面,原因是该公司2019年到期的短期债务较大,预计其12个月内公司财务流动性将会下降。时代周报记者通过鑫苑置业2019年半年报了解到,截至2019年6月30日末,该公司应付账款为63.17亿元,一年内到期的非流动负债为34.76亿元,长期借款达到115.09亿元,应付债券为45.22亿元。

而且,最近一段时间,住建部与央行也在推出新的监管政策,为高负债率的房企画出三条红线,鑫苑这样的房企日后融资会越来越难。

在板块内,龙玺的产品力相对较弱,未来销售状况不容乐观。即使没有监管面的“灰犀牛”,其财务状况也不容乐观,烂尾隐患让人担忧。而在西海岸“明星”企业的清查风暴刮起之后,这样的项目很可能会成为反面典型被查处,届时购房者的利益更是无法保障。

鑫苑灵山湾·龙玺,这样的房子你真敢买吗?

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